土地や建物を取得したり利用したりする際には、法律に基づいて「登記」という手続きが必要になる場合があります。
登記は不動産の権利関係を公に示す役割を果たしており、トラブルを未然に防ぐためにも重要です。
今回は、具体的にどのような場面で土地や建物の登記が求められるのかを解説します。

登記の基本的な役割

登記は、不動産の所有者や利用権者を明確にするための制度です。
取引の安全性を高めると同時に、トラブルを未然に防ぐための仕組みとして機能しています。
不動産は土地や建物のように価値が大きく、また動かせない財産です。
そのため、誰が所有しているのかを公的に記録するものとして、登記が用いられています。

土地や建物の登記が必要なとき

土地や建物の登記が必要になるのは、以下のようなシチュエーションです。

• 土地や建物を取得したとき
• 新築や建物を建てたとき
• 相続が発生したとき
• 贈与を受けたとき
• 抵当権を設定するとき

それぞれ確認していきましょう。

土地や建物を取得したとき

不動産を売買した場合、新しい所有者は所有権移転登記を行う必要があります。
たとえば土地を購入した場合、そのまま放置していると第三者に「本当にあなたのものか」と疑われたり、最悪の場合は他のひとが登記してしまうリスクもあります。
不動産の取得があった際には、すみやかに登記を済ませるのが基本です。

新築や建物を建てたとき

建物を新たに建築した場合は、建物の表題登記が必要になります。
表題登記は、「この場所に新しく建物が建った」という情報を登記簿に反映させる手続きです。
さらに、その後には所有権保存登記を行い、誰が所有者なのかを公的に記録します。

相続が発生したとき

土地や建物の所有者が亡くなった場合には、その財産を相続したひとが相続登記を行います。
相続登記をしないまま長期間放置すると、相続人が増えて手続きが複雑になる可能性が高まります。
相続登記は令和6年から義務化されており、3年以内に手続きをしなければなりません。

贈与を受けたとき

不動産を贈与によって取得した場合も、登記が必要です。
贈与契約は当事者間で成立しますが、登記をしていなければ第三者に権利を主張できません。
特に親から子へ住宅を贈与するような場合には、登記手続きとともに、税務上の確認も行う必要があります。

抵当権を設定するとき

住宅ローンを借りる場合、金融機関は土地や建物に抵当権を設定します。
抵当権の登記を行うことで、返済が滞ったときに金融機関が優先的に不動産を処分できる権利が保障されます。
そのためローンを組む際には、ほぼ必ず抵当権設定登記が行われます。

登記を怠った場合のリスク

登記をしないまま放置すると、以下のような問題が生じる可能性があります。

• 第三者に権利を主張できない
• 不動産を担保にできない
• 相続が複雑になりトラブルが増える
• 売却時に買主から不信感を持たれる

それぞれ簡単に解説します。

第三者に権利を主張できない

たとえ実際に不動産を購入しても、他のひとが同じ不動産を購入して登記をしてしまうと、そのひとが正当な所有者と認められる可能性があります。
現実には自分が所有しているつもりでも、登記をしていなければ権利を守れないのです。
不動産取引では、登記簿に名前が記録されているかどうかが決定的な証拠となります。

不動産を担保にできない

住宅ローンや事業資金を借り入れる際には、不動産を担保にするケースが多くあります。
しかし登記が済んでいないと、金融機関は「誰の所有物かわからない不動産」と判断し、担保として認めません。
資金調達の機会を逃すだけでなく、計画していた住宅建築や事業に支障が出る場合も考えられます。

相続が複雑になりトラブルが増える

登記を怠ったまま所有者が亡くなった場合、その不動産の権利関係が複雑になります。
時間が経つにつれて相続人が増え、誰がどの割合で権利を持つのかが不明確になりやすいからです。
相続人同士で意見が分かれ、売却や利用が進められなくなるトラブルに発展する可能性もあります。
特に複数世代にわたって未登記の状態が続くと、権利関係を整理するための手続きが困難になるため注意が必要です。

売却時に買主から不信感を持たれる

不動産を売却しようとしても、登記がされていないと買主に不安を与えます。
買主からすれば、「本当にこのひとが所有者なのか」「将来トラブルに巻き込まれないか」と疑念を持つのは当然です。
その結果、売却が成立しにくくなったり、価格を大幅に下げざるを得なくなる場合があります。

まとめ

今回は、土地や建物の登記が必要になる場面について解説しました。
不動産を購入したときや新築したとき、相続や贈与があったとき、ローンを組むときなど登記はさまざまな場面で関わってきます。
登記を怠ると権利関係のトラブルに発展するリスクがあるため、すみやかに手続きを行うことが重要です。
登記に関して不安があれば、司法書士などの専門家に相談してください。