不動産を売却するときは、さまざまな手続きが必要となります。
登記に関する業務は、専門的な知識が必要なため司法書士に依頼するのが一般的です。
今回は、不動産売却において司法書士に依頼する場合の費用を解説します。

不動産売却時に司法書士が関与する理由

不動産を売却する際、ただ買い手と売買契約を結ぶだけでは所有権は移りません。
実際に所有者が変わるためには、法務局での「所有権移転登記」が必要です。
登記手続きを適切に行うには、法律の知識が求められるため、司法書士の関与が不可欠です。
以下のような場面で、司法書士のサポートが必要となります。

• 売却に伴う所有権移転登記
• 登記に必要な書類の確認と作成
• 抵当権抹消登記
• 法務局への書類提出代行

なお、不動産売買時は、基本的に買主側が司法書士を手配します。
所有者移転登記や抵当権設定登記を買主が負担し、抵当権抹消登記や登記名義人住所・氏名変更登記を売主が負担するのが慣例です。

売主が負担する司法書士費用とは？

不動産売却では、買主が負担する費用のほかに、売主が支払う必要のある司法書士費用も存在します。
売主が負担するのは、前述のように、抵当権抹消登記や登記名義人の住所・氏名変更登記に関する費用です。
それぞれの費用内容を解説します。

抵当権抹消登記にかかる費用

売却する不動産に住宅ローンが残っている場合、多くは抵当権が設定されています。
抵当権を抹消しない限り、売却手続きを完了できません。
そのため、売主は抵当権抹消登記の手続きを行う必要があります。
登記にかかる費用は以下の通りです。

• 司法書士の報酬：1万円〜3万円程度
• 登録免許税：2000円（1000円×2筆）
• その他実費（郵送代、交通費、書類取得費など）

登録免許税は、不動産の筆数に応じてかかります。
「土地1筆」と「建物1筆」の合計2筆となるため、「1000円×2＝2000円」となるのが基本です。
ただし実務では、登記漏れを防ぐために4000円程度を見込んでおくケースもあります。
合計で、おおよそ1万5000円〜3万5000円程度を想定すると安心です。

登記名義人住所・氏名変更登記にかかる費用

売却する不動産の登記簿に記載されている氏名や住所が、現在のものと異なる場合は、事前に「登記名義人の住所・氏名変更登記」が必要です。
この登記が行われていないと、所有権移転登記の申請が受理されない可能性があります。
基本的には、売主が対応しなければなりません。
変更登記にかかる費用は以下の通りです。

• 司法書士の報酬：1万円〜3万円程度
• 登録免許税：1件につき1000円

トータルでは、数万円を見込んでおけば問題ないでしょう。
登記名義人住所・氏名変更登記が必要になるかどうかは、登記簿上の記載と現住所・氏名を確認すればわかります。
転居や婚姻・離婚による姓の変更があった方は、事前に確認してください。

費用を抑えるポイント

司法書士に依頼する際に、費用を少しでも抑えるための工夫もあります。
以下のような方法を検討してください。

• 司法書士を自分で選ぶ
• 複数の手続きをまとめて依頼する
• 不要なオプションを削減する

それぞれ確認していきましょう。

司法書士を自分で選ぶ

不動産会社から紹介された司法書士にそのまま依頼すると、報酬がやや割高になるケースがあります。
自分で信頼できる司法書士を探し、相見積もりを取って比較すれば、費用を抑えられる可能性があります。

複数の手続きをまとめて依頼する

抵当権の抹消や名義変更など、複数の登記手続きが必要な場合は、同じ司法書士にまとめて依頼すると割引を受けられる場合があります。
効率的な依頼方法を考えることが費用削減につながります。

不要なオプションを削減する

司法書士事務所によっては、郵送代行や書類作成のサポートなどのオプション費用が含まれている場合があります。
自分でできる手続きは自分で行い、不要なオプションを省けばトータルコストを下げられる可能性があります。

司法書士に依頼しないという選択肢はある？

結論からいえば、司法書士に依頼しなくても、手続き自体はできます。
しかし、実際にはほとんどのケースで司法書士に依頼するのが一般的です。
理由は、以下のようなリスクやデメリットがあるためです。

• 書類不備による手続きのやり直し
• 登記が遅れたことによる買主とのトラブル
• 不動産会社や金融機関からの信頼性低下
• 専門用語や記載方法が難解で、素人には理解しづらい
• 法務局に何度も足を運ぶ必要があり、手間と時間がかかる

書類に記載ミスがある場合や添付書類が不足していた場合、登記申請は受理されず、再提出を求められます。
その結果、登記完了が遅れて引き渡し日がずれると、買主とのトラブルにつながる可能性もあります。
不動産の登記は、一生に何度も経験するようなものではなく、多くのひとにとっては一度きりの機会です。
そのような状況で法務局のルールや提出期限、必要書類などを把握し、正確に手続きを行うにはかなりの労力がかかります。
さらに不動産会社や金融機関には、「司法書士による手続き」が行われることを前提に、契約や融資のスケジュールを組んでいるケースもあります。
費用を節約するために無理をするよりは、専門家に依頼するのが安全です。

まとめ

今回は、不動産売却時に司法書士へ依頼する際の費用を解説しました。
登記手続きには専門的な知識が必要なため、多くの売買で司法書士のサポートが重要になります。
売主側が負担するのは、抵当権抹消登記や登記名義人の住所・氏名変更登記に関する費用です。
トラブル回避の観点からも、信頼できる司法書士に依頼することを検討してみてください。